Kirk Malmrose, vicepresidente ejecutivo y director de CRE y préstamos para la construcción, participó en el panel del L.A. Times B2B Publishing para compartir sus conocimientos sobre el sector inmobiliario. Vea el artículo completo aquí.
Este año se perfila como un año de transición. A finales de 2023, el sector esperaba un repunte gracias a las reducciones de tasas previstas, pero la postura de la Fed de “tasas más altas por más tiempo” ha atenuado el crecimiento para 2024. El mercado está recibiendo un respiro luego de que la Reserva Federal recientemente redujo las tasas en 50 puntos básicos. El efectivo es rey. Los inversores con acceso a capital comenzarán a ver oportunidades de compra, ya que las tasas de interés relativamente altas, actualmente en el rango del 5.5% al 6%, han presionado a los inversores que apalancaron sus propiedades desde hace tres a cinco años con tasas en el rango superior del 3%. Estos inversores se enfrentan a un escenario de refinanciación con “cobro en efectivo”. Sin efectivo, están considerando vender la propiedad o aferrarse a un préstamo con alto apalancamiento/alta tasa de interés, posiblemente con un período de solo intereses.
Las oportunidades de inversión dependerán de la ubicación y los activos específicos. Las propiedades multifamiliares bien ubicadas ofrecen a largo plazo grandes perspectivas de flujo de caja y subida de precios. En todas las clases de activos, un excelente servicio al cliente y la atención a las necesidades contribuirán en gran medida a retener a los inquilinos y evitar altos costos de rotación. La demanda minorista selecta ha sido fuerte, especialmente en los centros vecinales. El comercio electrónico continúa desviando el gasto de los minoristas de bienes blandos, por lo que los propietarios de tiendas minoristas a gran escala deberán reinventarse y mejorar la experiencia de compra para lograr el éxito. Se ha producido una cierta relajación en los mercados industriales, pero esto es sólo una pausa. A largo plazo, seguiremos viendo que la tecnología y la logística impulsan la cadena de suministro en todos los niveles, lo que respaldará la demanda industrial. El cambiante entorno laboral plantea enormes riesgos para el sector de grandes bloques de oficinas.
Si bien algunos ven el trabajo remoto e híbrido como una tendencia negativa, tiene aspectos positivos y negativos, y llegó para quedarse. El equilibrio entre trabajo y vida personal puede haber mejorado, pero es posible que la colaboración y la creatividad hayan sufrido. Voy a la oficina todos los días y disfruto de las charlas informales con mis compañeros y de las “reuniones de pasillo” improvisadas con otros. Es importante que las personas jóvenes que ingresan a la fuerza laboral desarrollen relaciones y mentores que les ayuden a orientarse en sus carreras. El péndulo osciló mucho durante la pandemia en lo que respecta al trabajo desde casa. En muchos sectores, no volveremos a la semana laboral de cinco días, pero espero que podamos fortalecer la interacción personal y la colaboración sinérgica que saca a relucir lo mejor de todos nosotros.
La brecha entre oferta y demanda entre compradores y vendedores se ha ampliado en los últimos 18 meses. Los mercados crediticios más estrictos, las tasas de interés más altas y las expectativas divergentes entre compradores y vendedores han desacelerado las transacciones de venta. Además, en conversaciones con desarrolladores e inversores, escucho un estribillo común de que la Medida ULA, que impone un nuevo impuesto de transferencia del 4.0% sobre las ventas de propiedades en la ciudad de Los Ángeles que superen los $5 millones y del 5.5% sobre las que superen los $10 millones, está frenando la actividad. Hay una verdadera escasez de viviendas en el área metropolitana de Los Ángeles. Con el aumento de los costos de los materiales, la mano de obra y la tierra, un impuesto adicional del 4.0% o 5.5% sobre la venta de un edificio de nueva construcción puede ser la diferencia entre agregar viviendas a la comunidad o no.
Con el colapso de cuatro bancos regionales en 2023 y la reciente absorción y venta por parte de la FDIC del Republic First Bank en Filadelfia, los reguladores están examinando de cerca las carteras de CRE de los bancos. Esto tiene un efecto dominó de suscripción más estricta y una mayor diligencia debida por parte de las instituciones financieras. Si bien un banco podría haber suscrito un préstamo con una relación de cobertura de deuda de 1.15x para una propiedad multifamiliar, ahora podría suscribirlo con una cobertura de 1.25x. Esto limita los fondos del préstamo. Si a eso se le suma una tasa de interés más alta que la utilizada anteriormente, los fondos podrían verse aún más limitados. El mayor control de la Fed para frenar la inflación está repercutiendo en los mercados de CRE e impulsando una mayor inversión de capital en las transacciones.
El arrendamiento de oficinas seguirá siendo un desafío en el futuro previsible. En estos momentos, los inquilinos tienen la ventaja en las negociaciones y los edificios de Clase A en ubicaciones privilegiadas saldrán ganando. Los altos niveles de servicio, la atención al detalle y las comodidades mejoradas ayudarán a mantener a los inquilinos, pero la falta de esas cosas los motivará a buscar mejores alternativas.
Los mercados de oficinas son un desastre de evolución lenta que llevará años resolver. Algunos han llamado a esto “el gran reinicio” de los edificios de oficinas. Hay ventas muy publicitadas en DTLA donde los edificios se han comercializado por un valor del 50% o menos del precio de compra de los propietarios actuales. Estas ventas pueden representar entre el 20% al 25% del costo de reemplazo y podrían brindar oportunidades de remodelación para nuevos propietarios, pero un estudio de Gensler estima que posiblemente solo el 25% de los edificios de oficinas sean adecuados para ser convertidos en apartamentos.
Gregory Peck dijo: “Los tiempos difíciles no duran. La gente resistente, sí.” A esa afirmación añadiría que es útil tener una reserva de efectivo.
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